Podatek od sprzedaży mieszkania: kalkulator i zasady

Aktualizacja: 3 listopada 2026 r., stan prawny na ten dzień · Opracowanie: zespół ProwizjaZero

Podatek od sprzedaży mieszkania płacisz tylko wtedy, gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym mieszkanie nabyto. Wynosi 19% dochodu, czyli ceny pomniejszonej o koszty sprzedaży i zakupu, a nie całej kwoty z umowy. Cenę zakupu podwyższa się co roku o wskaźnik inflacji, co przy ostatnich wskaźnikach obniża podatek nawet o kilkanaście tysięcy złotych. Dochód jest zwolniony, jeśli w ciągu 3 lat wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Rozliczenie składasz na PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.

Kalkulator podatku od sprzedaży

Wpisz kwoty przypadające na Ciebie. Przy współwłasności każdy współwłaściciel liczy i rozlicza swoją część.

To szacunek według ogólnych zasad. Kalkulator nie obejmuje m.in. ceny wyraźnie niższej od rynkowej, sprzedaży w ramach działalności gospodarczej i mieszkań amortyzowanych przy najmie.

1. Kiedy sprzedaż jest bez podatku

Sprzedaż mieszkania, domu, działki albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie podlega podatkowi dochodowemu, jeśli nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W praktyce: do roku nabycia dodaj 6 i masz rok, od którego 1 stycznia sprzedasz bez podatku. Przy sprzedaży bez podatku nie składasz też PIT-39.

Przykład. Mieszkanie kupione 20 grudnia 2021 r. sprzedasz bez podatku od 1 stycznia 2027 r. Kupione 2 stycznia 2022 r. – dopiero od 1 stycznia 2028 r.

Od czego liczyć 5 lat, zależy od sposobu nabycia:

Przy domu zbudowanym na własnej działce ustalenie daty nabycia bywa skomplikowane, więc warto je sprawdzić z doradcą podatkowym. Kwestionariusz policzy, od kiedy Twoja sprzedaż będzie wolna od podatku.

2. Jak obliczyć dochód

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochód liczy się w dwóch krokach:

• Przychód to cena z umowy pomniejszona o koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika i opłaty notarialne, które płacisz jako sprzedający. Jeśli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy może przyjąć wartość rynkową.
• Dochód to przychód minus koszty nabycia i nakłady. Jeśli wychodzi zero albo strata, podatku nie ma, ale PIT-39 i tak trzeba złożyć.

Jakie koszty możesz odjąć, zależy od sposobu nabycia:

Nakłady to wydatki, które zwiększyły wartość mieszkania, np. remont czy modernizacja instalacji. Liczą się tylko te udokumentowane fakturami VAT i dokumentami opłat administracyjnych, więc same paragony zwykle nie wystarczą. Odsetek i prowizji od kredytu urzędy skarbowe zwykle nie uznają za koszt nabycia.

3. Waloryzacja kosztów zakupu o inflację

Ten przepis często się pomija. Koszty nabycia kupionego mieszkania podwyższa się o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za każdy rok od roku następującego po zakupie do roku poprzedzającego sprzedaż (art. 22 ust. 6f ustawy o PIT). Wskaźnik to zmiana cen w pierwszych trzech kwartałach roku wobec tego samego okresu roku wcześniej, ogłaszana przez Prezesa GUS w „Monitorze Polskim”.

Jak liczyć w praktyce:

• Waloryzuje się cenę zakupu i opłaty umowy nabycia, czyli taksę notarialną, PCC i opłaty sądowe. Nakładów na remont się nie waloryzuje. Tak przyjął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 18 czerwca 2025 r.
• Każdy rok liczy się od pierwotnej kwoty, bez procentu składanego. Takie stanowisko zajął WSA w Krakowie w wyroku z 2024 r. (nieprawomocnym), a kalkulator liczy tak samo, czyli ostrożnie.
• Nie liczy się roku zakupu ani roku sprzedaży. Przy zakupie w 2022 r. i sprzedaży w 2026 r. bierzesz wskaźniki za lata 2023–2025.
• Mieszkanie ze spadku albo darowizny nie podlega waloryzacji. Przepis dotyczy tylko kosztów nabycia odpłatnego, co potwierdziła interpretacja z 20 sierpnia 2026 r.

Przykład. Mieszkanie kupione w 2022 r. za 450 000 zł razem z opłatami, z remontem za 20 000 zł na faktury, sprzedane w 2026 r. za 650 000 zł przy kosztach sprzedaży 12 000 zł. Przychód: 638 000 zł. Waloryzacja za lata 2023–2025: 13,2% + 3,3% + 4,0% = 20,5%, czyli 92 250 zł. Dochód: 638 000 − 450 000 − 92 250 − 20 000 = 75 750 zł, a podatek 14 393 zł. Bez waloryzacji dochód wyniósłby 168 000 zł, a podatek 31 920 zł, czyli o 17 527 zł więcej.

4. Ulga mieszkaniowa

Dochód ze sprzedaży jest zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe. Masz na to czas od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. termin mija 31 grudnia 2029 r.

Za własne cele mieszkaniowe ustawa uznaje m.in.:

• zakup mieszkania, domu, udziału w nich albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zakup gruntu pod budowę domu albo gruntu związanego z kupowanym domem,
• budowę, rozbudowę, przebudowę albo remont własnego domu lub mieszkania,
• adaptację własnego budynku lub lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne,
• spłatę kredytu i odsetek, jeśli kredyt na takie cele zaciągnięto przed sprzedażą, także kredytu na zakup sprzedawanego mieszkania (więcej w poradniku o sprzedaży z kredytem).

Nieruchomość może leżeć w Polsce, w innym kraju Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii. Zwolnienie liczy się proporcjonalnie: dochód mnożysz przez udział wydatków mieszkaniowych w przychodzie.

Przykład. W sytuacji z poprzedniego przykładu kupujesz w ciągu 3 lat inne mieszkanie za 400 000 zł. Udział wydatków w przychodzie: 400 000 / 638 000. Zwolnione jest 47 492 zł z 75 750 zł dochodu, więc podatek spada do 5369 zł. Przy wydatkach równych przychodowi, czyli 638 000 zł, podatku nie ma wcale.

Ulgę wykazujesz w PIT-39 za rok sprzedaży, także wtedy, gdy pieniądze dopiero zamierzasz wydać. Jeśli nie wydasz ich w terminie, trzeba złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę.

5. PIT-39 i terminy

• Zeznanie: PIT-39 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Każdy współwłaściciel składa własne.
• Zapłata: podatek płacisz w tym samym terminie, do 30 kwietnia.
• Bez dochodu albo ze stratą PIT-39 też trzeba złożyć, jeśli od nabycia nie minęło 5 lat. Strata ze sprzedaży nie obniża innych dochodów.
• Zaokrąglenia: podstawę i podatek zaokrągla się do pełnych złotych.

6. Najczęstsze błędy

• Liczenie 5 lat od daty zakupu, a nie od końca roku. Mieszkanie kupione w styczniu 2022 r. nie będzie wolne od podatku w styczniu 2027 r., tylko od 1 stycznia 2028 r.
• Pominięcie waloryzacji. Przy zakupie sprzed kilku lat to często kilkanaście tysięcy złotych mniej podatku.
• Brak faktur za remont. Nakładów bez faktur VAT nie odliczysz.
• Niezłożony PIT-39, bo „i tak nie ma podatku”. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat zeznanie składa się zawsze.
• Ulga bez pilnowania terminu. Wydatki po 3 latach od końca roku sprzedaży już się nie liczą.

Częste pytania

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592): art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5–7, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 i 30a, art. 22 ust. 6c–6f, art. 30e, art. 45.
• Ordynacja podatkowa: art. 63 (zaokrąglenia).
• Komunikaty Prezesa GUS o wskaźniku cen za pierwsze trzy kwartały roku: linki w tabeli w rozdziale 3.
• Interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 18 czerwca 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.289.2025.2.MK (waloryzacja ceny i opłat, prowizja pośrednika jako koszt sprzedaży), i z 20 sierpnia 2026 r., sygn. 0115-KDWT.4011.216.2026.3.AK (brak waloryzacji przy spadku).
• Wyrok WSA w Krakowie, sygn. I SA/Kr 765/24 (nieprawomocny): waloryzacja od pierwotnego kosztu.

Poradnik ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową. Indywidualnie doradzić mogą doradca podatkowy, adwokat albo radca prawny, a wiążąco – interpretacja indywidualna Krajowej Informacji Skarbowej.