Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Aktualizacja: 3 listopada 2026 r., stan prawny na ten dzień · Opracowanie: zespół ProwizjaZero

Mieszkanie z kredytem hipotecznym możesz sprzedać w każdej chwili, a bank nie może Ci tego zakazać. Kupujący i jego bank zażądają jednak spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki, więc potrzebujesz z banku zaświadczenia o kwocie do spłaty i promesy, czyli zobowiązania do wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Po akcie kupujący albo jego bank przelewa część ceny prosto do Twojego banku, a resztę dostajesz Ty. Przy umowach od 22 lipca 2017 r. opłata za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmienną stopą jest możliwa tylko w pierwszych 36 miesiącach i wynosi najwyżej 3% spłacanej kwoty.

Te same zasady dotyczą domu i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Mieszkanie z kredytem w spadku wymaga najpierw formalności spadkowych.

1. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Hipoteka obciąża mieszkanie bez względu na to, kto jest jego właścicielem, a umowny zakaz sprzedaży przed wygaśnięciem hipoteki jest niedopuszczalny (art. 65 i 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zgoda banku na samą sprzedaż nie jest więc potrzebna.

Kupujący zwykle nie przyjmie jednak mieszkania z cudzą hipoteką. Dlatego sprzedaż mieszkania z hipoteką wygląda tak: kredyt spłaca się z ceny, bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a sąd wykreśla ją z działu IV księgi wieczystej. Wcześniej spłacać kredyt z własnych pieniędzy nie trzeba.

2. Dokumenty z banku: zaświadczenie o saldzie i promesa

Poproś bank o dwa dokumenty, zwykle wydawane razem:

• Zaświadczenie o saldzie: kwota do spłaty na wskazany dzień, zwykle z odsetkami za każdy kolejny dzień i numerem rachunku do spłaty.
• Promesa: zobowiązanie banku, że po wpływie tej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Samą zgodę nazywa się potocznie listem mazalnym.

Bank wydaje je zwykle w 7–14 dni, bezpłatnie albo za opłatą do ok. 200 zł. Przed aktem zwykle trzeba poprosić o aktualne zaświadczenie. Przy umowach od 22 lipca 2017 r. bank musi też na Twój wniosek podać koszty wcześniejszej spłaty w ciągu 7 dni roboczych (art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym).

Pozostałe dokumenty, m.in. obowiązkowe świadectwo charakterystyki energetycznej, opisujemy pod kwestionariuszem.

3. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku

1. Sprawdź dział IV księgi wieczystej. Przy kredytach sprzed 20 lutego 2011 r. bywają tam dwie hipoteki, zwykła i kaucyjna, a dokumenty z banku muszą obejmować obie.
2. Zamów zaświadczenie i promesę. Bank kupującego też ich zażąda.
3. Podpisz umowę przedwstępną. Zapisz, że część ceny pójdzie do Twojego banku, daj zapas na decyzję kredytową kupującego i ustal, co z zadatkiem, gdy bank odmówi mu kredytu. Gdy umowy nie wykona jedna strona, druga może zatrzymać zadatek albo żądać jego dwukrotności (art. 394 Kodeksu cywilnego), a zaliczka po prostu wraca do kupującego.
4. Odśwież zaświadczenie przed aktem. Odsetki do dnia wpływu pieniędzy obciążają Ciebie, więc zostaw zapas.
5. Podpisz akt z terminem i sposobem zapłaty.
6. Spłata. Kupujący albo jego bank przelewa kwotę z zaświadczenia do Twojego banku, a resztę na Twój rachunek. Sprawdź, czy kredyt jest zamknięty bez niedopłaty.
7. Zgoda na wykreślenie. Bank wydaje ją zwykle w ciągu kilku dni do kilku tygodni, sam albo na wniosek. Przekaż ją kupującemu w terminie z aktu.
8. Wniosek o wykreślenie hipoteki. Może go złożyć właściciel, czyli po akcie kupujący (art. 626² § 5 Kodeksu postępowania cywilnego), w sądzie na formularzu KW-WPIS albo elektronicznie przez notariusza. Opłata sądowa to 100 zł od każdej hipoteki, a taksa notariusza od 5 listopada 2026 r. maksymalnie 300 zł netto. Kto to zrobi i zapłaci, zapiszcie w akcie.

4. Kupujący też bierze kredyt: dwa banki

Bank kupującego wypłaca kredyt po akcie i sam dzieli pieniądze: kwotę z Twojego zaświadczenia przelewa do Twojego banku, resztę na Twój rachunek. Do decyzji zwykle chce od Ciebie umowy przedwstępnej, numeru księgi wieczystej oraz zaświadczenia z promesą, a jego rzeczoznawca często ogląda mieszkanie.

Decyzja kredytowa trwa zwykle 2–6 tygodni, a wypłata następuje zwykle kilka dni roboczych po akcie, więc termin aktu wyznacza się zwykle na 1–2 miesiące. Dopóki hipoteka banku kupującego nie zostanie wpisana, kupujący często płaci wyższą marżę, dlatego zależy mu na szybkim wykreśleniu Twojej.

5. Przepływ pieniędzy: jak zabezpieczyć zapłatę

Własność przechodzi na kupującego przy akcie, a pieniądze mogą przyjść później. Część ceny z kredytu wypłaci bank kupującego, a część z jego własnych pieniędzy możesz zabezpieczyć tak:

Jeśli kupujący płaci po akcie, poproś o zapis, w którym poddaje się egzekucji co do zapłaty w określonym terminie (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Przy zwłoce zamiast procesu wystarczy wtedy wniosek o nadanie aktowi klauzuli wykonalności.

6. Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu

Kredyt możesz spłacić w każdej chwili, w całości albo w części. Rekompensatę bank pobierze tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa, i w granicach ustawy (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym):

Całkowity koszt kredytu obniża się też o odsetki i inne koszty za okres, o który skrócono umowę, nawet jeśli zapłacono je z góry (art. 39).

Przykład. Kredyt ze zmienną stopą z 10 marca 2025 r., do spłaty 300 000 zł w listopadzie 2026 r. Jeśli umowa przewiduje rekompensatę, bank może pobrać najwyżej 9 000 zł (3%), i to tylko do wysokości swoich kosztów. Po 10 marca 2028 r. spłata byłaby bez opłaty.

7. Dług wyższy niż cena, rozwód, kredyt w walucie

Dług wyższy niż cena. Bank nie musi zgodzić się na wykreślenie hipoteki przed spłatą całego długu, więc brakującą kwotę zwykle trzeba dołożyć z własnych pieniędzy. Inne rozwiązanie, np. raty z innym zabezpieczeniem, zależy od banku. Ustawa wymaga go tylko przy zaległościach, gdy bank odrzuci wniosek o restrukturyzację albo restrukturyzacja się nie uda: bank daje wtedy co najmniej 6 miesięcy na sprzedaż, rozkłada niedobór na raty i zgadza się na wykreślenie hipoteki (art. 35 i art. 37 ust. 7–8 ustawy o kredycie hipotecznym). Przy małym zapasie prowizja pośrednika, zwykle 2–3% ceny, może go zjeść, co sprawdzisz w kalkulatorze prowizji.

Rozwód i kilku kredytobiorców. Rozwód nie zmienia umowy kredytu. Kredytobiorcy odpowiadają zwykle solidarnie, więc bank może żądać całości od każdego z nich (art. 366 Kodeksu cywilnego). Spłata z ceny zwalnia wszystkich. Jeśli jedno z Was zatrzymuje mieszkanie, drugie wyjdzie z kredytu tylko za zgodą banku.

Kredyt w walucie. Bank przelicza saldo zwykle po kursie z dnia spłaty, więc kwota w złotych zmienia się z kursem i warto zostawić zapas. Kredyt możesz też spłacić bezpośrednio w walucie (art. 69 ust. 3 Prawa bankowego). Przy sporze z bankiem o umowę kolejność kroków ustal z pełnomocnikiem.

8. Przeniesienie kredytu na nowe mieszkanie

Jeśli sprzedajesz, żeby kupić inne mieszkanie, zapytaj bank o zmianę zabezpieczenia: bank ustanawia hipotekę na nowym mieszkaniu i zgadza się na wykreślenie starej, a Ty spłacasz kredyt dalej. To decyzja banku, zwykle po wycenie i z aneksem do umowy. Opłaty sądowe to 200 zł za wpis nowej hipoteki i 100 zł za wykreślenie starej (art. 42 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłaca się to zwykle przy niskiej marży albo wysokiej rekompensacie, ale wymaga zgrania obu transakcji. Dopłat z Bezpiecznego Kredytu 2% to nie uratuje.

9. Bezpieczny Kredyt 2% i rodzinny kredyt mieszkaniowy

Sprzedaż mieszkania kupionego z Bezpiecznym Kredytem 2% kończy dopłaty: wygasają z ostatnim dniem miesiąca sprzedaży, a dopłaty udzielone później trzeba zwrócić (art. 9b ust. 12 pkt 3 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%). Wyjątkiem jest sprzedaż drugiemu kredytobiorcy, np. udziału po rozwodzie, chyba że z umowy wychodzi jedyny kredytobiorca spełniający warunek wieku. Dopłaty kończy też kupno innego mieszkania, poza spadkiem, i wynajem tego mieszkania. Zawiadom bank w ciągu 30 dni od sprzedaży, wtedy zwrot jest bez odsetek ustawowych (art. 9b ust. 13, 16 i 18). Osobnej zgody banku na sprzedaż nie potrzebujesz.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Jeśli kredyt pomniejszono o spłatę rodzinną po urodzeniu albo przysposobieniu drugiego lub kolejnego dziecka, sprzedaż w ciągu 5 lat od tej spłaty oznacza zwrot jej części za pełne miesiące pozostałe do końca 5 lat. Bank zawiadamiasz na piśmie w ciągu 30 dni, a zwrot wpłacasz w ciągu 60 dni od sprzedaży (art. 8 ust. 7–10 tej ustawy).

10. Podatek od sprzedaży a spłata kredytu

Sprzedaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku zakupu, podlega podatkowi: 19% od dochodu, czyli ceny pomniejszonej o koszty sprzedaży, udokumentowane koszty nabycia podwyższone o waloryzację o inflację i nakłady. Rozliczasz go w PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.

Dochód jest zwolniony w części, w jakiej przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Takim wydatkiem jest też spłata kredytu zaciągniętego w banku przed sprzedażą na zakup mieszkania, także tego sprzedawanego, razem z odsetkami (art. 21 ust. 25 pkt 2 i ust. 30a ustawy o PIT). Od 2022 r. ustawa mówi to wprost, nawet gdy cena zakupu jest już kosztem w PIT-39, a dla wcześniejszych lat to samo stanowisko zawiera interpretacja ogólna Ministra Finansów z 1 kwietnia 2022 r. Liczą się tylko wydatki od dnia sprzedaży.

Przykład. Mieszkanie kupione w 2023 r. za 500 000 zł razem z opłatami zostaje sprzedane w 2026 r. za 600 000 zł, z czego 350 000 zł idzie na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup. Koszt zakupu rośnie o waloryzację za lata 2024–2025 (3,3% + 4,0%, czyli 36 500 zł), więc dochód wynosi 63 500 zł. Spłata kredytu to 58,3% przychodu, więc zwolnione jest 37 042 zł dochodu, a podatek wynosi 5027 zł. Gdy pozostałe 250 000 zł trafi w ciągu 3 lat na inne mieszkanie, podatku nie będzie.

Szczegóły opisujemy w poradniku o podatku od sprzedaży mieszkania.

To ogólna informacja, a nie porada podatkowa. W nietypowej sytuacji zapytaj doradcę podatkowego albo wystąp o interpretację indywidualną do Krajowej Informacji Skarbowej.

11. Ile to trwa i ile kosztuje

Od umowy przedwstępnej do aktu mija zwykle 4–8 tygodni. Hipoteka znika z księgi dopiero wtedy, gdy sąd rozpatrzy wniosek, często już po przekazaniu mieszkania.

12. Najczęstsze błędy

• Termin aktu bez zapasu na decyzję kredytową kupującego i bez zapisu, co wtedy z zadatkiem.
• Nieaktualne zaświadczenie. Niedopłata kilku złotych odsetek zwykle wstrzymuje zgodę na wykreślenie hipoteki.
• Pominięta druga hipoteka, zwykła albo kaucyjna, przy starszych kredytach.
• Spłata kredytu z oszczędności przed sprzedażą. Do ulgi mieszkaniowej liczą się tylko wydatki od dnia sprzedaży.
• Brak zawiadomienia banku przy Bezpiecznym Kredycie 2%. Po 30 dniach zwrot dopłat rośnie o odsetki.

Częste pytania

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami: art. 35 i art. 37 ust. 7–8 (sprzedaż przy zaległościach), art. 38–40 (wcześniejsza spłata i rekompensata), art. 85 ust. 2 (umowy sprzed 22 lipca 2017 r.).
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece: art. 25 (dział IV), art. 65 i 72 (hipoteka a sprzedaż). Hipoteki zwykłe i kaucyjne sprzed 20 lutego 2011 r.: ustawa z 26 czerwca 2009 r., art. 10.
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 626² § 1 i 5 (wniosek o wpis), art. 626⁴ § 1 (wniosek notariusza), art. 777 § 1 pkt 4 (poddanie się egzekucji).
• Kodeks cywilny: art. 366 (solidarność dłużników), art. 394 (zadatek), art. 519 (przejęcie długu).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 42 ust. 1, art. 45 ust. 2 i art. 46.
• Prawo o notariacie: art. 79 pkt 8a i art. 108. Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: § 3 i § 6 pkt 13 (depozyt), § 15c dodany rozporządzeniem zmieniającym (Dz.U. 2026 poz. 1370, od 5 listopada 2026 r.).
• Prawo bankowe: art. 5 ust. 1 pkt 4 (akredytywa), art. 59 (rachunek powierniczy), art. 69 ust. 3 (spłata w walucie).
• Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%: art. 8 ust. 7–10 (spłata rodzinna), art. 9b ust. 12–18 (wygaśnięcie i zwrot dopłat).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 2 i ust. 30a (dodany ustawą z 29 października 2021 r., od 2022 r.), art. 22 ust. 6c, art. 30e, art. 45 ust. 1a pkt 3.
• Ministerstwo Finansów: interpretacja ogólna nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r. o spłacie kredytu na zbywaną nieruchomość.

Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. W konkretnej sprawie decydujące jest stanowisko banku, notariusza, sądu albo urzędu skarbowego.