Kalkulator prowizji biura nieruchomości: ile bierze pośrednik

Aktualizacja: 3 listopada 2026 r. · Opracowanie: zespół ProwizjaZero

Biuro nieruchomości bierze zwykle od 1,5 do 3% ceny sprzedaży. Jeśli jest czynnym podatnikiem VAT, dolicza do tego 23% VAT. Przy mieszkaniu za 700 000 zł i stawce 2,5% prowizja wynosi 21 525 zł. Wysokości prowizji nie ustala ustawa: negocjujesz ją z biurem i wpisujesz do umowy pośrednictwa, która musi mieć formę pisemną lub elektroniczną. Płaci sprzedający, kupujący albo obaj.

Te same zasady dotyczą sprzedaży domu.

Policz prowizję i to, co zostanie u Ciebie

Ustaw cenę, stawkę i VAT. Kalkulator porówna prowizję z ceną naszych usług dla mieszkania 36–60 m².

1. Ile wynosi prowizja biura nieruchomości

Najczęściej spotkasz stawki od 1,5 do 3% ceny, za którą mieszkanie zostanie sprzedane. To praktyka rynkowa, a nie przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa ani wysokości prowizji, ani terminu jej zapłaty. Decyduje umowa, więc stawkę możesz negocjować. Tak wygląda prowizja przy mieszkaniu za 700 000 zł:

VAT. Biuro, które jest czynnym podatnikiem VAT, dolicza 23% podatku, więc stawka 2,5% + VAT to w praktyce 3,075% ceny. Małe biuro, którego sprzedaż nie przekroczyła 240 000 zł netto ani w poprzednim, ani w bieżącym roku, może być zwolnione z VAT i wtedy go nie dolicza. Porównuj oferty w kwotach brutto.

Minimalna prowizja. Część biur ma kwotę minimalną w złotych. Jeśli minimum wynosi np. 9000 zł netto, to przy mieszkaniu za 300 000 zł zapłacisz 3% + VAT, choć w cenniku stoi 2%. Zapytaj o minimum przed podpisaniem umowy.

2. Kto płaci prowizję: sprzedający, kupujący czy obaj

Spotkasz trzy układy:

• Płaci sprzedający. Biuro szuka kupującego na Twoje zlecenie i pracuje dla Ciebie.
• Płaci kupujący. Oferta „0% dla sprzedającego” nie jest darmowa: kupujący wlicza prowizję w swój budżet, więc może zaproponować niższą cenę.
• Płacą obaj, czyli podwójna prowizja. Biuro ma umowy z obiema stronami. Przy mieszkaniu za 700 000 zł i stawce 2,5% + VAT po każdej stronie dostaje łącznie 43 050 zł.

Obecne przepisy nie zabraniają brania prowizji od obu stron. Zakaz jest w rządowym projekcie, który opisujemy w rozdziale 7. Przy podwójnej prowizji zapytaj wprost, w czyim interesie biuro negocjuje cenę.

3. Kiedy płacisz prowizję

Najczęściej prowizja jest płatna w dniu podpisania umowy sprzedaży u notariusza albo kilka dni po nim. Część biur chce całości lub części już przy umowie przedwstępnej. To ryzykowne: jeśli kupujący nie dostanie kredytu albo się wycofa, odzyskanie pieniędzy zależy od zapisów umowy, a czasem kończy się sporem.

Najbezpieczniej, gdy umowa mówi wprost, że prowizja należy się dopiero po zawarciu umowy sprzedaży z kupującym przedstawionym przez biuro. Płacisz wtedy za efekt, a nie za próbę.

4. Umowa pośrednictwa: forma, polisa OC i odstąpienie

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Formę pisemną zachowasz, podpisując umowę własnoręcznie, a elektroniczną, podpisując ją kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Umowa „na słowo”, SMS czy zwykły e-mail tego wymogu nie spełniają.

Umowa określa zakres czynności pośrednika. Najlepiej, gdy wymienia je konkretnie: analiza ceny, zdjęcia, lista portali, prezentacje, negocjacje i pomoc przy dokumentach. Ogólny zapis o „czynnościach zmierzających do zawarcia umowy” niewiele Ci daje.

Polisa OC. Pośrednik musi mieć obowiązkowe ubezpieczenie OC, a kopia polisy aktualnej w dniu podpisania umowy jest jej załącznikiem. Jeśli biuro jej nie dołączy, wezwij je na piśmie do przekazania kopii w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania. Gdy tego nie zrobi, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Licencja. Pośrednik nie potrzebuje licencji, ale musi mieć OC i nie może być prawomocnie skazany m.in. za umyślne przestępstwa przeciwko mieniu. Dane biura sprawdzisz w CEIDG albo KRS.

14 dni na odstąpienie. Jeśli podpisujesz umowę poza lokalem biura, np. u siebie w mieszkaniu, albo na odległość, jako konsument możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni od jej zawarcia, bez podawania przyczyny. Gdy wcześniej poprosisz biuro o rozpoczęcie pracy, zapłacisz za to, co zrobi do chwili odstąpienia. Jeśli biuro nie poinformuje Cię o tym prawie, możesz z niego skorzystać jeszcze przez 12 miesięcy po upływie tych 14 dni.

5. Umowa otwarta i na wyłączność

Te nazwy nie pochodzą z przepisów i biura używają ich różnie, więc zawsze czytaj treść umowy. Zwykle oznaczają:

Za wyłączność biuro powinno dać coś w zamian: niższą stawkę, płatne wyróżnienia ogłoszeń albo krótki okres umowy. Główne ryzyko to związanie z jednym biurem na kilka miesięcy, nawet gdy nie widzisz efektów, bo wcześniejsze wypowiedzenie bywa możliwe tylko z ważnych przyczyn. Przy wyłączności otwartej zapisuj, skąd przyszedł każdy kontakt.

6. Zapisy, które trzeba sprawdzić przed podpisem

• Okres ochronny po końcu umowy. Umowa może przewidywać prowizję także za sprzedaż osobie, której biuro pokazało mieszkanie, jeśli kupi je np. w ciągu 6 lub 12 miesięcy po wygaśnięciu umowy. Sprawdź długość tego okresu i poproś o listę tych osób na koniec umowy.
• Prowizja przy samodzielnej sprzedaży w trakcie wyłączności, także gdy kupujący nie ma nic wspólnego z biurem.
• Prowizja bez sprzedaży, np. gdy biuro przedstawi kupującego gotowego zapłacić cenę z umowy, a Ty zrezygnujesz ze sprzedaży.
• Kara umowna za wycofanie mieszkania ze sprzedaży, zerwanie umowy albo sprzedaż bez udziału biura.
• Automatyczne przedłużenie umowy, jeśli nie wypowiesz jej w krótkim terminie przed końcem.
• Zwrot kosztów sesji zdjęciowej czy reklamy, gdy rozwiążesz umowę przed czasem.

Zapis umowy, którego nie uzgodniono z Tobą indywidualnie i który wbrew dobrym obyczajom rażąco narusza Twoje interesy, nie wiąże Cię jako konsumenta. W razie wątpliwości za taki uważa się m.in. rażąco wygórowaną karę umowną i automatyczne przedłużenie umowy, gdy na sprzeciw masz rażąco krótki termin. Nie dotyczy to jasno określonej wysokości prowizji. Spór zajmuje jednak czas, więc lepiej wykreślić takie zapisy przed podpisem.

7. Zakaz podwójnej prowizji: projekt UD424

Rząd przygotował projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami (numer w wykazie prac Rady Ministrów: UD424). Według opisu w wykazie projekt przewiduje m.in.:

• zakaz pobierania przez pośrednika wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji,
• zakaz publikowania ogłoszeń bez umowy pośrednictwa z właścicielem i obowiązek oznaczania ogłoszeń pośredników,
• ustawową listę czynności, które pośrednik musi wykonać niezależnie od treści umowy,
• kontrolę pośredników przez Inspekcję Handlową i kary pieniężne.

Stan na 3 listopada 2026 r. Projekt Ministra Finansów i Gospodarki trafił 4 września 2026 r. do uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania. Serwis Rządowego Centrum Legislacji nie pokazuje dalszych etapów, czyli przyjęcia projektu przez Radę Ministrów ani skierowania go do Sejmu. W wykazie prac rządu jako planowany termin przyjęcia projektu podano III kwartał 2026 r. Projekt nie jest obowiązującym prawem i jego treść może się jeszcze zmienić. Do czasu wejścia zmian w życie pośrednik może pobierać prowizję od obu stron.

8. Ile zostaje, gdy sprzedajesz sam

Przykład dla prowizji 2,5% + 23% VAT i pełnego przygotowania mieszkania 36–60 m² w ProwizjaZero. Pełne przygotowanie obejmuje audyt dokumentów i księgi wieczystej, zaświadczenia, analizę ceny z Rejestru Cen Nieruchomości, sesję zdjęciową, rzut, świadectwo energetyczne, opis i publikację ogłoszeń oraz umowę przedwstępną przygotowaną przez prawnika.

Przy większym mieszkaniu drożeją tylko sesja zdjęciowa i rzut: pełne przygotowanie kosztuje 2829 zł przy 61–90 m² i 3016 zł powyżej 90 m². Możesz też wybrać pojedyncze usługi z cennika.

Co jeszcze kosztuje sprzedaż bez biura

Z biurem część pracy też zostaje po Twojej stronie: dokumenty sprzedającego, decyzja o cenie i podpis u notariusza. Sprzedaż bez biura oszczędza pieniądze, ale kosztuje Twój czas, tym więcej, im dłużej mieszkanie czeka na kupującego.

9. Kiedy biuro ma sens i jak negocjować prowizję

Pośrednik może się opłacić, gdy:

• nie masz czasu na telefony i prezentacje ani nikogo, kto pokaże mieszkanie na miejscu,
• sprzedajesz nietypową albo drogą nieruchomość, na którą kupujących jest niewielu, a biuro ma ich bazę,
• biuro ma już konkretnego kupującego; wtedy negocjuj niższą stawkę.

Jak obniżyć prowizję:

• zapytaj o stawki w 2–3 biurach i pokaż najniższą ofertę,
• zaproponuj kwotę stałą albo wyższą stawkę tylko od nadwyżki ponad ustaloną cenę,
• za wyłączność żądaj niższej stawki i krótkiego okresu, np. 3 miesięcy, bez automatycznego przedłużenia,
• ustal, że płacisz dopiero po akcie notarialnym,
• wpisz do umowy osoby, które już pytały o mieszkanie, jako wyłączone z prowizji.

Jeśli bardziej niż sama sprzedaż martwią Cię formalności, zobacz poradniki o sprzedaży mieszkania po spadku, mieszkania z kredytem i mieszkania spółdzielczego.

10. Najczęstsze błędy

• Porównywanie stawek bez VAT. 2,5% + VAT to 3,075% ceny.
• Umowa bez formy pisemnej lub elektronicznej. Jest nieważna, a bez dokumentu trudno potem ustalić warunki.
• Wyłączność bez sprawdzenia okresu ochronnego, kar i zasad wypowiedzenia.
• Prowizja płatna przy umowie przedwstępnej bez zapisu, co się dzieje, gdy do aktu nie dojdzie.
• Brak listy osób, którym biuro pokazało mieszkanie. Bez niej trudno ocenić, czy po końcu umowy należy się prowizja.
• „0% dla sprzedającego” bez pytania o prowizję kupującego. Wysoka prowizja po drugiej stronie może obniżyć oferty.

Częste pytania

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399): art. 179a i 179b (pośrednik i pośrednictwo), art. 180 ust. 3 (zakres czynności i forma umowy), art. 180a (niekaralność), art. 181 ust. 3–3b (obowiązkowe OC i kopia polisy).
• Ustawa o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263): art. 41 ust. 1 i art. 146ef ust. 1 (stawka 23%), art. 113 ust. 1 (zwolnienie przy sprzedaży do 240 000 zł).
• Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795): art. 78 i 78¹ (forma pisemna i elektroniczna), art. 385¹ i 385³ (niedozwolone postanowienia umowne).
• Ustawa o prawach konsumenta (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244): art. 2 pkt 2 oraz art. 27–29 i 35 (odstąpienie od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592): art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 19 ust. 1. Ministerstwo Finansów: zbycie nieruchomości (koszty pośrednictwa jako koszt odpłatnego zbycia).
• Projekt UD424: opis w wykazie prac Rady Ministrów i etapy prac w serwisie Rządowego Centrum Legislacji, stan na 3 listopada 2026 r.
• Stawki prowizji to praktyka rynkowa, a nie wynik badania. Opłaty portali pochodzą z ich cenników dla osób prywatnych z 31.10.2026, a ceny naszych usług z cennika.

Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. Stawki biur są umowne, a kwoty w przykładach są brutto i poglądowe.